イーエムラボが不動産売却で大切にしているのは、お客様の「納得」と「満足」です。

こちらのページでは、弊社がお客様にご提案している‶不動産売却の流れ”をお伝えしていきます。

Step1 初回面談

まずはご売却にあたり、ご所有の不動産の相場を認識することから始めましょう。

ご面談の前には、ご自身でアットホームスーモ等の不動産ポータルサイトを使って類似物件を検索いただくことを推奨しています。

「これくらいの価格かな?」という数字を念頭にもっていただいてから面談することで、不動産エージェントの話を理解していただきやすくなり、より本質的な話をさせていただけるかと思います。

現在お住まいの家のご売却でしたら、ポストにチラシが入っていたり、街中でも不動産の広告を見かけられたりするはずです。1つではなく、複数の媒体をご覧になって、ご自身の‶相場観”を養われてみてください。

また、ローンが残っている方は「ローンの残債額」を確認しておいてください。

イーエムラボの初回面談は、メール相談、スカイプやズーム、対面等で受付しています。

「何のために売るのか?」「いつまでに売りたいのか?」「売ったあとはどうするのか?」など、お客様の夢やライフプランをお聞かせいただけますと、より実質的なご提案をさせていただけます。

初めてご売却される方にも「分かりやすく」丁寧にご説明いたしますので、お気軽にご相談ください。

ご相談はこちらから

 

Step2 査定・価格設定

弊社では、以下のようなことに配慮して不動産を査定し、売り出す価格を決めています。

【マクロ的要素】

 

  • 統計データでみるエリアの数値

基本的な情報(男女比、賃貸と持ち家比)、ハザードマップ情報、その他エリア情報

  • 現状の周辺不動産の取引状況について

【ミクロ的要素】

 

  • 周辺の建築物の有無
  • 近隣の現在販売中の情報
  • 個別の不動産としての将来性、資産性
  • 近隣の過去一年の成約価格一覧

【地域的な慣習】

エリアによって、不動産取引の「慣習」というのは異なります。

たとえば関西圏は、売買前に価格交渉される可能性が高い地域です。そのため、エリアによっては、価格交渉が入ることを想定して価格を設定します。

レインズの成約実績から売り出し価格と成約価格の乖離がみれますので、いくら価格交渉が入ったかを知ることができます。

業者によっては、成約したけど成約実績をあえて登録しないこともあるので、国土交通省がアンケートをとっている以下サイトからも取引価格を確認します。

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国土交通省:土地総合情報システム

【個別判定】

 

  • リフォームや増築、修繕の有無
  • 室内の状態
  • 方位(やはり南、南東が人気)
  • 階数(マンションの場合)
  • 接道状況(土地なら道路付けの状況は非常に重要です)
  • 近隣、周辺の施設や近隣トラブルの有無
  • シロアリや雨漏り、水道管等の過去トラブル
  • 住宅ローンの残債や経済状況について
  • 高く?早く?面倒な工程は避けたい?
  • 売却で重要視するポイントの確認

これらを総合的に見ながら、お客様と一緒に売り出し価格を決定していきます。
「今売るべき」「この価格で売るべき」など、押し付けることは一切いたしません。

Step3 媒介契約をむすぶ

ご提案内容にご納得していただいた上で媒介契約を結んでいただきます。

媒介契約には3種類ありますが、大まかにわけると、一社に任せるか(専任媒介契約・専属専任媒介契約)複数の不動産業者に任せるか(一般媒介契約)にわかれます。

弊社では「専任媒介契約」をむすんでいただき、レインズに即日公開、他社の不動産会社さまにも積極的にネットや媒体広告を出していただき、12万以上ある同業者の方にもご協力いただきます。

専任契約を「独占契約」と勘違いしている業者、お客様がいますが、弊社のいう「専任契約」は売主様側の業務は全て弊社がお任せいただくということです。

弊社はあくまでも売主さまの契約交渉人としての立場で、物件についてしっかり調査して、契約書類、物件資料を作成させていただき、安心して引渡しをすることがすべてです。

物件情報を囲い込んで、両手仲介を狙う不動産会社ではありません。

よって、弊社が信頼できるパートナーとご判断いただけましたら、「専任媒介契約」を結んでいただき、売主様の交渉人として他社と協力して早期売却を目指して活動していきます。

また、英語と日本語の両方でアプローチしていきますので、日本国内だけでなく、国外の物件購入希望者にも物件情報を届けられるネットワークをもっています。

Step4 販売促進活動

提案
【物件調査】

購入申し込みが入る前には、物件調査歴豊富な調査員とともに物件の調査をしていきます。
行政機関・水道局等をまわり、安心して取引していただけるように資料を入手していきます。

マンションの場合は、管理状況や大規模修繕の内容にも目を通して、アドバイスすることを心掛けています。

マンションだからといって建築法令の調査・接道の調査等を怠ることはしません。
土地は目に見えない地中の埋設物などもあるので、「もしものとき」を想定しながら契約書類も作り上げていきます。


【電話対応・図面の送付

弊社では、朝9時から午後6時まで(日曜日は5時迄)、つねに複数の電話代行スタッフが電話対応しています。物件状況確認の連絡の取りこぼしをなくし、問い合わせの連絡を逃しません。

また、販促図面に詳細をできる限り記載するなど、問い合わせしなくても物件詳細を得られる工夫をこらしています。

購入検討者にとって必要と思われる資料(公図・謄本・道路台帳・ライフラインに関すること・管理に係る重要事項報告書・総会議事録)は事前に入手していますので、内見希望時に買主側の業者と共有いたします。

のちのちの買主側からの「聞いていなかった」「知らなかった」というトラブルを未然に回避できます。


【販売活動のご報告】

お客様には、定期的に販売活動のご報告をしています。

内見の件数や問い合わせの件数はもちろんの事、内見時の‶感触”についても、お伝えさせていただきます。たとえば、「価格はいいけど日当たりがなぁ…」「居室は申し分ないけど、共用施設がもう少し充実していてほしい」など。

こうした、‶実際に内見した人の声”を聞き取ることで、早期売却に繋がるヒントが見えてくるのです。

弊社では、正直な反響数と状況をタイムリーにご報告させていただきます。

Step5 購入申し込み

内見で気に入っていただき、その他の条件にも納得いただいた購入希望者から、購入申込書が提出されます。

弊社では、申込の受付は「金融機関の事前承認後」にお願いしています。というのも、ローン特約有りでご契約を結んだとしても、ローン本審査が通らなければ契約が白紙解除となってしまいます。よって、ここは慎重に進めるべきところです。

契約前には、引き渡し時期・買主さんのローン状況・属性等、細かく打ち合わせをしていきます。

Step6 売買契約をむすぶ

契約

価格交渉・契約の日取り・重要事項説明書および契約書の作成・すりあわせを、買主側の不動産業者と行います。

買主さんに対しては、重要事項説明書をくまなく読ませていただきますが、売主さまに対しては、「いつ、いくら受け取るのか」「いつまでに何をするか」「引き渡した後の売主の義務や責任の範囲」等に重点をおいて説明させていただきます。

契約締結日には、売主・買主両者様にとって悪い意味での「サプライズ」がないよう、事前にしっかりと準備していきます。

Step7 引き渡し準備

買主側の業者とこまめに連絡をとりながら、引き渡しまでのスケジュールを組んでいきます。

こちらは売主様の不動産エージェントでありますが、買主さんにも気持ちよく引き渡しをうけていただくためにも全力投球いたします。それが売主さんのためにもなると思っています。

住宅ローンの残債がある場合は、不動産に付いている「抵当権」を外す必要があるので、借入先担当者に連絡をとります。

ご希望がありましたら、引越業者の紹介・不用品処分・買い取り等のご紹介もいたしますのでお申し付けください。

Step8 引き渡し(決済)

いよいよ引き渡しの日です。
住宅ローンの残債がある場合は、この日に住宅ローンの返済を終えることになります。

また、残代金決済・不動産の名義人の変更・鍵の引き渡しなど、この日にすべておこなわれます。

買主さんがローンを組んで購入する場合、決済は買主さんの借入先金融機関でおこなわれることが多いです。(最近はネット銀行を利用される方も出てきたので、不動産会社の事務所の場合もあります)

Step∞ その先へ

未来

不動産は、売却が終わって”おしまい”ではありません。

ご売却後の確定申告(必要な方)・お住み換え・賃貸物件のご紹介・相続など将来のお話・資産運用…などについて、引き続き真摯に対応させていただきます。

また、私(代表)個人の留学経験・海外経験がお役に立てるのであれば、留学やお子さんの英語学習に関するありとあらゆるお悩み・ご相談もぜひお聞かせください。

お客様の生涯に渡り、サポートさせていただけますと幸いです。

一緒にあなたのマイストーリーに寄り添っていけるエージェントであり続けたいと思います。