イーエムラボが不動産売却で大切にしているのは、お客様の「理解」と「満足」です。こちらでは、弊社がお客様にご提案している‶不動産売却の流れ”をお伝えしていきます。

Step1 初回面談

まずはご売却にあたり、ご所有の不動産の相場を認識することから始めましょう。

ご面談の前には、ご自身でアットホームやスーモ等の不動産ポータルサイトを使って類似物件を検索いただくことを推奨しています。

「これくらいの価格かな?」という数字を念頭にもっていただいてから面談することで、エージェントの話を理解していただきやすくなり、より本質的な話をさせていたくことができます。

現在お住まいの家のご売却でしたら、ポストにチラシが入っていたり、街中でも不動産の広告を見かけられたりするはずです。1つではなく、複数の媒体をご覧になって、ご自身の‶相場観”を養われてみてください。

イーエムラボの初回面談は、メール相談、スカイプやズーム、対面等で受付しています。

「何のために売るのか?」「いつまでに売りたいのか?」「売ったあとはどうするのか?」など、お客様の夢やライフプランをお聞かせいただけますと、より実質的なご提案をさせていただけます。

初めてご売却される方にも「分かりやすく」丁寧にご説明いたしますので、お気軽にご相談ください。

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Step2 査定・価格設定

弊社では、以下のようなことに配慮して不動産を査定し、売り出す価格を決めています。

【マクロ的要素】

  • AIデータでみるエリアの数値

どんな人が住んでいるか、将来の人口変化、基本的な情報(男女比、賃貸と持ち家比)

  • 現状の不動産の取引状況について

【ミクロ的要素】

  • 周辺の建築物の有無
  • 将来性、資産性をみる
  • 近隣の現在販売中の資料をお見せする
  • 近隣の過去一年の成約価格をお見せする

【地域的な慣習】

エリアによって、不動産取引の「慣習」というのは異なります。

たとえば関西圏は、売買前に価格交渉される可能性が高い地域です。そのため、エリアによっては、価格交渉が入ることを想定して価格を設定します。

レインズの成約実績から売り出し価格と成約価格の乖離がみれますので、いくら価格交渉が入ったかを知ることができます。

業者によっては、成約したけど成約実績をあえて登録しないこともあるので、国土交通省がアンケートをとっている以下サイトからも取引価格を確認します。

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国土交通省:土地総合情報システム

【個別判定】

  • リフォームや増築、修繕の有無
  • 室内の状態
  • 方位(やはり南、南東が人気)
  • 階数(マンションの場合)
  • 接道状況(土地なら道路付けの状況は非常に重要になってきます)
  • 近隣、周辺の施設や近隣トラブルの有無
  • シロアリや雨漏り、水道管等の過去トラブル
  • 住宅ローンの残債や経済状況について
  • 高く?早く?面倒な工程は避けたい?
  • 売却で重要視するポイントは?

これらを総合的に見ながら、お客様と一緒に売り出し価格を決定していきます。「今売るべき」「この価格で売るべき」など、押し付けることは一切いたしません。

Step3 媒介契約

ご提案内容にご納得いただきましたら、続いて弊社と媒介契約を結んでいただきます。

媒介契約には3種類ありますが、大まかにわけると、一社に任せるか(一般媒介契約)複数の不動産業者に任せるか(専任媒介契約・専属専任媒介契約)にわかれます。

弊社では英語と日本語の両方でアプローチしていきますので、日本国内だけでなく、国外の物件購入希望者にも物件情報を届けられるネットワークをもっています。

Step4 販売促進活動

提案
【物件調査】

買付(購入申し込み)が入る前には、物件調査歴15年以上の行政書士とともに、物件の調査をしていきます。行政機関・水道局等をまわり、安心して取引していただけるように資料を入手していきます。

マンションの場合は、管理状況や大規模修繕の内容にも目を通して、アドバイスすることを心掛けています。

マンションだからといって建築法令の調査・接道の調査等を怠ることはしません。


【電話対応・図面の送付

弊社では、朝9時から午後6時まで(日曜日は5時迄)、常に電話がつながるようにしています。物件状況確認の連絡の取りこぼしをなくし、間接的な成約率のアップを心掛けています。

また、販促図面に詳細をできる限り記載するなど、問い合わせしなくても物件詳細を得られる工夫をこらすことも、私たち不動産エージェントの役割です。

購入検討者にとって必要と思われる資料(公図・謄本・管理に係る重要事項報告書・総会議事録)は事前に入手していますので、内見希望時に買主側の業者にお伝えします。

そうすることにより、後々の「聞いていなかった」「知らなかった」というトラブルを未然に回避できます。


【販売活動のご報告】

お客様には、定期的に販売活動のご報告をしています。

内見の件数や問い合わせの件数はもちろんの事、内見時の‶感触”についても、お伝えさせていただきます。たとえば、「価格はいいけど日当たりがなぁ…」「居室は申し分ないけど、共用施設がもう少し充実していてほしい」など。

こうした、‶実際に内見した人の声”を聞き取ることで、早期売却に繋がるヒントが見えてくるのです。

弊社では、両手案件、片手案件にかかわらず、正直な反響数と状況をご報告させていただきます。

Step5 購入申し込み

内見で気に入っていただき、その他の条件にもご満足いただいた購入希望者から、買付書(購入申込書)が提出されます。

弊社では、買付書の正式な受け付けを、金融機関の事前承認後にお願いしています。というのも、ローン特約有りでご契約を結んだとしても、ローン本審査が通らなければ契約が白紙解除となってしまいます。よって、ここは慎重に進めるべきところだと考えております。

契約前には、引き渡し時期・買主さんのローン状況・属性等、細かく打ち合わせをしていきます。

Step6 売買契約

契約

価格交渉・契約の日取り・重要事項説明書および契約書の作成・すりあわせを、買主側の不動産業者と行います。

買主さんに対しては、重要事項説明書をみっちりと読ませていただきますが、売主様に対しては、「いつ、いくら受け取るのか」「いつまでに何をするか」「引き渡した後の売主の義務や責任の範囲」等に重点をおいて説明させていただきます。

契約締結日には、売主・買主両者様にとって悪い意味での「サプライズ」がないよう、事前にしっかりと準備していきます。

Step7 引き渡し準備

買主側の業者とこまめに連絡をとりながら、引き渡しまでのスケジュールを組んでいきます。

こちらは売主様のエージェントでありますが、買主さんにも気持ちよく引き渡しをうけていただくためにも全力投球いたします。それが、売主様のためにもなると考えてのことです。

住宅ローンの残債がある場合は、不動産に付いている「抵当権」を外す必要があるので、借入先担当者に連絡をとります。

ご希望がありましたら、引越業者の紹介・不用品処分・買い取り等のお手伝い・ご紹介もいたしますのでお申し付けください。

Step8 決済日・引き渡し

いよいよ引き渡しの日です。住宅ローンの残債がある場合は、この日に住宅ローンの返済を終えることになります。また、残代金決済・不動産の名義人の変更・鍵の引き渡しなど、この日にすべておこなわれます。

買主さんがローンを組んで購入する場合、決済は、買主さんの借入先金融機関でおこなわれることが多いです。(最近はネット銀行を利用される方も出てきたので、一概にはいえません。)

Step∞ その先へ

未来

不動産は、売却が終わって”おしまい”ではありません。

ご売却後の確定申告(必要な方)・お住み換え・賃貸物件のご紹介・相続など将来のお話・資産運用…などについて、引き続き真摯に対応させていただきます。

また、私個人の留学経験・海外経験がお役に立てるのであれば、留学やお子さんの英語学習に関するありとあらゆるお悩み・ご相談もぜひお聞かせ下さい。お客様の生涯に渡り、サポートさせていただけますと幸いです。

一緒に 不動産×ライフ = ハッピー をつくっていきましょう!