Step0 本当に購入すべきか…とことん悩みましょう

不動産を購入する上で一番大切なのは、貴方にとって今「購入する」という選択肢が適切なのかどうか。この部分を、まず徹底的に考えていきましょう。

近い将来、遠方の家業を継ぐ必要がある
数年後、転勤になるかもしれない
固定金利では到底払っていけないが、何とか今の変動金利なら払っていけるかもしれない
貯金はないが、家が欲しい

このような方は、物件を探す以前に、長期的なプランについてご一緒に考える時間を取っていただきたいと思っています。

”必ずしも不動産を買うことが最善のケースではないかもしれない”

”タイミングとして「今」ではないのかもしれない”

このような可能性を、プロの視点から正直にお伝えいたします。

一般的に、不動産会社では、「買うな」という助言はしないでしょう。しかし弊社では、お客様にとって適切な時期に、適切な価格のものをご購入いただきたいと考えております。

Step1 物件の選定と銀行への事前審査

購入の方向性が決まり次第、速やかに、物件探しと銀行への事前審査の打診を進めていきます。

最近では、銀行の「事前審査通知書」がないと、「買付証明書」を受け付けてもらえないことが多くあります。

つまり「この物件が買いたい!」と思っても、そこから銀行の事前審査を受けるとすれば、その間に他の人に購入されてしまう恐れがあるのです。魅力的な物件の場合はとくに、すぐにお申込みができるように準備しておく必要があります。

都市銀行の場合、事前審査は2~3日

都市銀行の場合、不動産会社経由で事前審査を申し込めば、2~3日ほどで事前審査の結果がでます。

また、三井住友銀行はアプリで簡単に事前審査可能ですので、”とりあえず”事前審査をしてみたい方にもオススメです。

物件選定の前には、SUUMOやアットホーム、HOMES、オウチーノ等、ネット上でご自身の気になっているエリア・間取り・価格帯で、常に情報をご覧になっておくことをオススメします。

そうすることで、お買い得なのか否かの判断も付くようになりますし、だんだん不動産の見方やチェックポイント等もわかってくると思います。

なにより、物件を探していると、ワクワクしてきますよね!

せっかくの不動産探しですから、この”ワクワク”をぜひ大事にしていただきたいと思っております。(私も経験がありますが、夜中までネットを見ていると体調を崩してしまいます。ご紹介できる物件のみ弊社からご案内できますので、お疲れになったら物件を検索する手をとめてくださいね!)

不動産会社は「REINS」という共通のデータベースを使い、物件紹介をしているところがほとんどです。そのため、違う不動産会社に行っても、同じ物件を紹介されるなんてことがしばしば起こります。

また不動産業界では、残念ながら物件情報を意図的に囲い込むような業者も存在します。

つまりは、不動産会社や担当者を選ぶとき、「物件数」や「会社の規模」の指標はほぼ意味をなさないということ。そして、物件選びをする前には、貴方のために全力で動いてくれる不動産会社と営業担当者を見極めることがなにより重要となります。

弊社でもご希望にあったエージェントを紹介いたしますので、まずはこだわりポイント等、お話をお聞かせ下さい。

Step2 内見

いざ、見てみたい物件が決まったら、次は実際にお部屋を見に行きます。

物件が空室の場合は、比較的いつでも室内を見学することが可能です。事前に鍵の手配をしておきますので、ゆっくりと室内を見ていただくことができますし、その場でいただいたご質問等にもお答えできます。

一方、居住中の場合は、売主さん立ち合いのもと内見することがあります。そんな時は、お部屋の感想は後ほどで、まずは間取りや部屋の感じを見て頂きたいと思っています。

留意点(居住中の場合)

まれに売主様の私物が気になってしまう方がいますが、ぜひ「お部屋」に集中してください。

また、写真を撮っていいかはエージェントから売主さんにお伺いしますので、確認後にお写真を撮るようにしてください。

住んでいる方が最も騒音や近隣に詳しいはずですので、内見時にお話を伺ってみるのもいいでしょう。

Step3 買付

「よし!住みたい!」という物件に巡り会ったら、売主さんと売主業者に伝えるため、”買付証明書”というA4一枚の書類に記入していただきます。

必要なものは、免許証とご印鑑(実印で無くても可)です。買付を入れるのは、スピード勝負。たった1日の差で、他社から買付が入ってしまうという事は日常茶飯事です。

意思が固まっていれば、すぐに買付証明書を提出するようにしましょう。理想の物件を見つけたときにすぐに行動できるよう、日頃から目を肥やしておくといいですね。

ちなみに弊社のエージェントは、内見の際には必ず買付証明書を持参し、最短で買付を入れることを心掛けています。(携帯でFAX送信機能もバッチリです!)

もし、10件以上見ても気に入らなかったら?

その際には、ご自身のこだわりポイントをエージェントと一緒に再確認してみましょう。

エリアや間取り、築年数のご希望を変えたら、理想の物件にたどり着けるかもしれません。

Step4 契約準備

買付から、おおよそ1週間〜10日ほど(話し合い次第)で、売買契約にいたるのが一般的です。

この間にエージェントは、現地を再確認し、法務局や役所での資料集め・聞き取り調査・確認をしていきます。場合によっては、昔の地歴なども調べます。

弊社では、宅建士とともに物件調査に詳しい行政書士が同行し、重要事項説明書や売買契約書を作り上げていきます。

通常は、売主業者側が契約書類を作成することが多いものです。

しかし弊社では、買主様に安心してご契約していただけるよう、独自にしっかり調査させていただいております。

また、多くの不動産会社では、契約当日に重要書類の読み合わせがおこなわれますが、イーエムラボでは、契約日の前日までに重要事項説明書・契約書・媒介契約書の読み合わせをいたします。

重要書類を読み合わせる理由とは?

これは、人間には避けて通れない”心理的なメカニズム”を、契約後ではなく、契約前に経験していただきたいからです。

どういうことかというと、もし契約後になんらかの気持ちの変化でキャンセルする場合、すでに売主さんに渡した手付金を放棄して契約をキャンセルしなければなりません。

そうなってしまうと、大きな損失となってしまいますし、売主さん側にも迷惑がかかってしまいます。

事前に重要書類を読み合わせることは、「今自分は何を買おうとしているのか」「どんな物件なのか」を再認識していただき、購入の最終意思を固めていただくためです。

また、安心してご契約日当日を迎えていただくためにも重要なことだと思っています。

Step5 売買契約締結

売買契約締結日は、契約内容を売主さんとともに最終確認する場です。また、一度も顔を合わしていなければ、顔合わせの場にもなります。

新しい”サプライズ”は無い状態で臨み、セレモニーのように署名・捺印する場にしていただきたいと思います。できる限り、ご質問は契約前にしてください。

当日は、売主業者または買主業者の事務所でおこなわれることが多いです。

準備物リスト

手付金、住民票、印鑑、身分証、印紙代(印紙はエージェントが持って行きます)

Step6 ローン本審査

売買契約締結後、すぐにローンの本審査に取りかかります。本審査で必要になる書類は事前に用意しておき、契約締結後、すぐに出せる様にしておきましょう。

団体信用生命保険や金利については、この時点ですべて確定させる必要はありませんが、事前に色々と勉強しておきましょう。

もちろん、本審査の際もエージェントが一緒についていきますのでご安心ください。

本審査の結果がでたら、速やかにエージェントに伝えるようにしてください。このタイミングで、売主さんは一安心できます。

また、2回目の内見や具体的な引き渡し時期についての細かな打ち合わせ・お願い事等もしやすくなります。

Step7 金消契約締結

金融機関によって異なりますが、引き渡しの10日ほど前には、銀行からお金を借りるために”金消契約”を締結していただきます。

契約内容は事前に伝えておき、当日にバタバタしないようにしておきましょう。

もちろん弊社エージェントも同行いたしますので、物件のことや引き渡しについては、エージェントから銀行側にお話いたします。

金消(きんしょう)契約の持ち物リスト

住民票、印鑑証明書、印鑑、印紙代など

Step8 引き渡し・決済日

いよいよこの日がやってきました。

引き渡し日をもって、登記上、買主様が不動産の名義人になります。鍵やポストのキー等、受け取るのもこの日です。

まず、売主さん、売主業者、買主様、買主業者、司法書士(通常、買主側指定)が、買主様がローンを借り入れる金融機関に集まります。

ネット銀行の場合

最近はネット銀行も多いので、売主さんの振込口座先の銀行や買主側業者の事務所等の場合もあります。

続いて、司法書士の先生が、移転登記に必要な書類を両者から受け取ります。

売買金額を支払ったのにも関わらず、所有権移転登記がされないとなっては大変。そのため、不動産は、必ず登記と支払いを同時に履行します。

司法書士さんが「実行してください」と声がけしましたら、銀行側に送金するように伝えます。

支払い・登記の履行イメージ

1
買主側の口座に入金、売主側の指定口座に振り込み

お金はまず、買主様の口座に入金。

続いてそのお金は、売主さんの指定口座へと振り込まれます。

2
確認後、司法書士による登記手続き

売主さんの口座にお金が振り込まれたのを確認すると、領収書を受取ります。

解散後、司法書士の先生はその足で法務局に向かい(オンライン申請・郵送の場合もあり)登記の手続きをします。

その他、購入にかかる費用として、仲介手数料や家財保険料、司法書士報酬等をその時に一緒にお支払いください。銀行の手数料は、借入額から引かれて振り込まれます。

頭金をいくらかいれる場合は、必ず前日までに足りない分を振り込んでおいてください。

もちろん、当日になって現金がなく慌ててしまうことがないよう、前日までにエージェントがしっかりご説明いたします。

Step∞ その先へ

購入金額が6,000万円以上の方には、売主さん退去後のハウスクリーニングをサービスさせていただいております。(ご紹介割引き等使われてない方に限らせていただきます。)

物件引き渡し後も、リフォームやその後の価格変動、お住まいのお困りごとなどについて、いつまでもご相談にのらせていただいております。

どうぞ、お気軽に弊社エージェントにお声がけください。お住まいになられてからも末永く頼っていただけることは、私たち不動産エージェントの喜びでもあります。