これから所有している物件を貸し出しされるオーナー様に知っていただきたいことがいくつかございますので、納得できる賃貸経営のためにも、是非ご一読ください。
現在は弊社で一度お取引いただいた方、ご紹介者さまがいる場合に限らせていただいております。
1．売却を想定した賃料設定
所有物件を賃貸に出す場合、まず周辺相場と比較した家賃設定をしたうえで「年間収入（家賃収入）」と「年間支出（ローンや固定資産税、修繕費、税金など）」を計算し、収益化できるかを把握する必要があります。
万が一、将来的に不動産を売却することになると利回りが重視されることから、売却時も見据えた家賃設定をしていくことが大事です。
2．入居者像を明確に
賃貸経営をしていくうえで、エリアに合わせたターゲット層へのアプローチをすることはとても重要なことです。
そのためには、私たち仲介業者としても入居者像を明確にイメージすることを大事にしています。
3．募集条件について
契約条件となる敷金や礼金の金額について設定していただきます。
例えば、ペット可の物件では、退去時の原状回復工事代が高くなるリスクを補うため、２ヶ月～３ヶ月分をお預かりする傾向があります。
また、保証会社をどうしても利用できない理由がある場合も、敷金の上乗せで対応することもあります。
弊社では過去に社宅代行会社、金融業、大使館関係者の場合など、敷金上乗せで管理していることもございます。
礼金をゼロとすることは、オーナー様にとっても空室が続くリスクを少しでも回避するためになります。
エリアによって「礼金ゼロ」または「礼金１ヶ月」が適当という場合がありますので、所有物件のエリア状況によって、ご提案させていただきます。
4．物件の管理について
賃貸物件の管理方法については、2パターンあります。
オーナー様ご自身で管理していただく「自主管理」と、管理をお任せいただく「管理委託」です。
弊社でも管理サービスをご用意しておりますので、ご相談ください。
現在は弊社で一度お取引いただいた方、ご紹介者さまがいる場合に限らせていただいております。
賃貸契約には「更新」がありますので、更新手続きはどうするかについても事前に取決めを行います。
5．設備不具合による修繕費用はだれが負担する？
修理や修繕にかかる費用のご負担は、基本的にオーナー様です。
室内における設備の使用料は毎月の家賃に含まれていますので、「給湯器が壊れてお湯が出ない」「エアコンから風が出てこない」等の不具合が発生した場合の修繕費用は、オーナー様の負担となります。
設備の不具合が発生した際は、迅速な対応が必要です。
すぐに修繕できなくても、修繕に伺える日時等を早めに入居者様へ伝える事が、入居者満足度向上にも繋がります。
※残置物の場合はこの限りではありません。
6．「定期借家契約」と「普通借家契約」の違い
「定期借家契約」の特徴
契約期間が終了した時点で、契約が終了する契約です。賃借人様とオーナー様の間で合意があれば再契約も可能ですが、基本的には更新の無い契約となります。
「普通借家契約」の特徴
「賃貸」といえば、こちらの「普通借家契約」が一般的です。
オーナー様からの解約は、正当な事由がない限りできません。
一度貸し出してしまうとオーナー様側からは解約できないと理解していただければと思います。
普通借家契約では一度賃貸すると、よほどの事情が無い限りオーナー様からの解約ができません。
そのため、不動産を賃貸に出すオーナー様は、まず「ご自身で利用されることはないか」「売却する予定はないか」という事を考え、普通借家契約にするのか定期借家契約にするのか判断していきましょう。
「定期借家契約」と「普通借家契約」の違いについは、弊社運営の「不動産のトリセツ」でも解説しておりますので、ご参照ください。
7．安定した賃貸経営をするための家賃保証会社
弊社では、全ての入居者様に対して家賃保証会社との契約をしていただいております。
家賃保証会社は、大きく分けて次の２つのタイプに分かれます。
代位弁済型
家賃滞納が発生した時点で、オーナー様が必要書類を記入して保証会社へFAXにて滞納を報告しなければいけません。
滞納報告を受けた保証会社は、オーナー様の指定口座へ家賃の立替払いを行うと同時に、入居者様へ督促を行います。
集金代行を兼ねた立替支払型
入居者様の指定口座から毎月決まった日に家賃が引き落とされ、オーナー様の指定口座へ家賃が振替えられます。
万が一家賃の引き落としができなかった場合、保証会社は自動的に家賃の立替払いを実行し、入居者様へ督促を行います。
2つのタイプの大きな違いは、家賃滞納発生時の対応です。
弊社では、より確実で安定した賃貸経営をしていただくために②集金代行を兼ねた立替支払型の保証会社数社と契約を結んでいます。
審査基準が異なる複数の保証会社と契約することにより、多様化している入居者層や様々な家賃帯の物件にも対応できる体制を整えています。
また、保証会社は家賃保証だけではなく、退去時の残置物問題や家賃未払いによる訴訟案件等についても保証してくれますので、より安心した賃貸経営が可能となります。
オーナー様の意向に合う保証会社を選定しますので、保障内容についても各会社の違いやメリット・デメリットをお伝えします。
8．原状回復費用の負担割合
原状回復とは、入居者が借りた当時の状態に戻すということではありません。
では原状回復費用は、誰が負担するのでしょうか？
退去時の室内状態が通常使用による損耗
⇒オーナー様負担となります。
※経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるという考え方です。
明らかに通常の使用を超えることによる損耗
⇒入居者様負担となります。
※案件にもよりますが入居者負担となる原状回復でも耐用年数が考慮されますので、修繕費全額を入居者様へ請求という事は難しい場合がほとんどです。
上記のような原状回復についての考え方は、国土交通省が定めたガイドラインや、2020年4月1日施行の改正民法でも明文化されております。
お任せください
以上の事を充分にご理解していただき、お貸出しのプランを考えていきます。
相続したばかりで賃貸業が全く分からない、現在住んでいる物件を貸し出したい、海外駐在する間のみ貸し出したい、現在の管理業務や契約内容を一度きちんと見直したいという方も大歓迎です。
ご不明点・ご不安点がありましたら、お気軽にご相談ください。