イーエムラボが不動産売却で大切にしているのは、お客さまの「納得」と「満足」です。
こちらのページでは、弊社がお客さまにご提案している“不動産売却の流れ” をお伝えします。
Step 0 売却について考える
まずはなぜ売るのか。
売ることで求めている結果が達成できるのかを一緒に考える時間をとらせていただきます。
今までの私たちの経験から売るという選択肢ではなく、別の方法もあるかもしれないということをこのタイミングで今一度じっくり検討したいと思います。
売却はもう少し先でも良いかもしれない。
売却せずに賃貸に出したらどうなる？
のちに後悔しないためにも、ステップゼロ段階で考えておくのは大事な時間だと考えています。
イーエムラボの初回面談は、メール・Zoom・対面等で受付しています
いつまでに売りたいのか。
売ったあとはどうするのか。
売却にかかる費用はいくらか。
契約で気をつけた方がいいこと。
弊社のお客さまははじめてご売却される方がほとんどです。
図やイラストをお見せしながらご説明しますので、何も分からないけど大丈夫かしら？という方もご安心ください。
はじめてご売却される方にも「分かりやすく」丁寧にご説明いたしますので、お気軽にご相談ください。
Step 1 査定・価格設定
弊社では、以下のようなことに配慮して不動産を査定し、売り出す価格を決めています。
【マクロ的要素】
- 統計データでみるエリアの数値
- 基本的な情報（男女比、賃貸と持ち家比）、ハザードマップ情報、その他エリア情報
- 現状の周辺不動産の取引状況について
【ミクロ的要素】
- 周辺の建築物の有無
- 近隣の現在販売中の情報
- 個別の不動産としての将来性、資産性
- 近隣の過去一年の成約価格一覧
【地域的な慣習】
エリアによって、不動産取引の「慣習」というのは異なります。
たとえば、価格交渉される可能性が高い地域では、価格交渉が入ることを想定して価格を設定します。
レインズの成約実績から売り出し価格と成約価格の乖離がみれますので、いくら価格交渉が入ったかを知ることができます。
業者によっては、成約したけど成約実績をあえて登録しないこともあるので、 国土交通省の土地総合情報システムからも取引価格を確認しています。
【個別判定】
- リフォームや増築、修繕の有無
- 室内の状態
- 方位(やはり南、南東が人気)
- 階数(マンションの場合)
- 接道状況（土地なら道路付けの状況は非常に重要です）
- 近隣、周辺の施設や近隣トラブルの有無
- シロアリや雨漏り、水道管等の過去トラブル
- 住宅ローンの残債や経済状況について
- 高く？早く？面倒な工程は避けたい？
- 売却で重要視するポイントの確認
これらを総合的に見ながら、お客様と一緒に売り出し価格を決定していきます。
実際のところ、最近の東京不動産市場は非常に好調です。
これくらいでいけるかな？という価格設定はお客さまと一緒に決めていきますので、この価格で売るべき！など押しつけることは一切いたしません。
Step 2 媒介契約をむすぶ
ご提案内容にご納得していただいた上で媒介契約を結んでいただきます。
媒介契約には3種類ありますが、大まかにわけると、一社に任せるか（専任媒介契約・専属専任媒介契約）複数の不動産業者に任せるか（一般媒介契約）に分かれます。
弊社では「専任媒介契約」をむすんでいただき、レインズに４日以内に公開、他社の不動産会社さまにも積極的にネットや媒体広告を出していただき、１２万以上ある同業者の方にもご協力いただく売却スタイルをとっています。
専任媒介契約は「独占契約」と勘違いしてしまいそうですが、弊社の意味する「専任媒介契約」は売主さま側の業務は全て弊社にお任せいただくということです。
弊社はあくまでも売主さまの契約交渉人としての立場で、物件についてしっかり調査し、契約書類、物件資料を作成させていただき、安心して引渡しをすることがすべてです。
物件情報を囲い込んで、両手仲介を狙う不動産会社ではありません。
売却のパートナーかつ売主さまの交渉人として、他社からも紹介を受けやすい仕組みを取り入れながら協力し、早期売却を目指して活動していきます。
また、英語と日本語の両方でアプローチしていきますので、日本国内だけでなく、国外の物件購入希望者にも物件情報を届けられるネットワークを持っているのも弊社の大きな強みの一つです。
Step 3 販売促進活動
購入申し込みが入る前には、物件調査歴豊富なスタッフが物件の調査を行います。
行政機関・水道局等をまわり、安心して取引していただけるように資料を入手します。
マンションの場合は、購入検討している方にむけて管理状況や大規模修繕の内容の情報開示を行います。
土地は目に見えない地中の埋設物などもあるので、「もしものとき」を想定しながら契約書類を作り上げていきます。
調査不足や買主側からの「こんなこと知らなかった」で困るのは売主さまも同じです。
弊社に仲介をお任せいただくことで、買主さまに満足いただく情報開示を率先して行っていくことが、売主さまの早期売却に繋がると確信しています。
弊社では、朝9時から午後6時まで（日曜日は5時迄）、つねに数名の電話受付のスタッフが電話対応しています。
物件状況確認の連絡の取りこぼしをなくし、問い合わせの連絡を逃しません。
また、販促図面に詳細をできる限り記載する等、問い合わせしなくても物件詳細を得られる工夫をこらしています。
購入検討者にとって必要と思われる資料（公図・謄本・道路台帳・ライフラインに関すること・管理に係る重要事項報告書・総会議事録）は事前に入手していますので、内見希望時に買主側の業者と共有いたします。
買主側からの「聞いていなかった」「知らなかった」というトラブルを未然に回避します。
お客様には、定期的に販売活動のご報告をしています。
内見の件数や問い合わせの件数はもちろんの事、内見時の‶感触”についても、お伝えいたします。
たとえば、「価格はいいけど日当たりがイマイチ…」「居室は申し分ないけど、共用施設がもう少し充実していてほしい」など。
こうした、実際に内見した人の声をヒアリングすることで、早期売却に繋がるヒントが見えてきます。
弊社では、正確な電話履歴が残るため、反響数と状況をタイムリーにご報告することが可能となっています。
Step 4 購入申し込み
内見で気に入っていただき、その他の条件にも納得いただいた購入希望者から、購入申込書が提出されます。
弊社では、申込の受付は「金融機関の事前承認後」にお願いしています。
というのも、ローン特約有りでご契約を結んだとしても、ローン本審査が通らなければ売買契約は白紙解除となってしまいます。
よって、契約前には、引き渡し時期・買主さまのローン状況・属性等、細かく打ち合わせをおこないます。
Step 5 売買契約をむすぶ
契約の日取り・重要事項説明書および契約書の作成・契約内容の確認を買主側の不動産業者と行います。
買主さまに対しては、重要事項説明書をくまなく説明させていただきます。
売主さまに対しては、「いつ、いくら受け取るのか」「いつまでに何をするか」「引き渡した後の売主の義務や責任の範囲」等に重点をおいて説明いたします。
契約締結日には、売主・買主両者さまにとって悪い意味での「サプライズ」がないよう、事前にしっかりと準備します。
Step 6 引き渡し準備
買主側の業者とこまめに連絡をとりながら、引き渡しまでのスケジュールを組んでいきます。
私たちは売主さまの担当でありますが、買主さまにも気持ちよく引き渡しをうけていただくためにも全力投球いたします。
それが売主さまのためにもなると思っています。
住宅ローンの残債がある場合、不動産に付いている「抵当権」を外す必要があるので、借入先担当者に連絡をとります。
ご希望がありましたら、引越業者の紹介・不用品処分・買い取り等のご紹介もいたしますのでお申し付けください。
Step 7 引き渡し（決済）
いよいよ引き渡しの日です。
住宅ローンの残債がある場合は、この日に住宅ローンの返済を終えることになります。
また、残代金決済・不動産の名義人の変更・鍵の引き渡しなど、この日にすべておこなわれます。
買主さまがローンを組んで購入する場合、決済は買主さまの借入先金融機関でおこなわれることが多いです。
（最近はネット銀行を利用される方も出てきたので、不動産会社の事務所の場合もあります）
Step ∞ その先へ
不動産は、売却が終わって”おしまい”ではありません。
ご売却後の確定申告（必要な方）・お住み換え・賃貸物件のご紹介・相続など将来のお話・資産運用…などについて、引き続きしっかり対応いたします。
人生のなかでも大きな決断をされたお客さまのそばで、不動産取引に精通している戦略パートナーとして、常にサポートできたらと思っています。
数年後も「あのときに売って良かった」と思える、そして、弊社を介して売却してよかったと思って頂けるようにお手伝いいたしますので、売却したあともお気軽に相談してもらえる住まいのパートナーであり続けたいと思います。