利上げの時代に突入。
住宅ローン、どう選ぶ？

2026年6月現在、政策金利は31年ぶりとなる1.0%の水準に。 住宅ローンを取り巻く環境は、ここ数年で大きく変わりました。 今回はEM Laboスタッフが実際に感じている「現場のリアル」をもとに、 金利上昇時代の住宅ローンとの向き合い方をお伝えします。

今、金利はどのくらい？

4月・5月・6月と、各金融機関から住宅ローン金利の見直しが相次いで発表されました。 今回の日銀の利上げは2025年12月以来のこと。 「政策金利1%」という水準は、実に31年ぶりとも言われています。

私たちが日々お客様にご案内する変動金利の目安は、最優遇を受けた場合で0.95%前後。 環境配慮型住宅などの条件を満たすとさらに若干優遇されるケースもありますが、 今は「変動金利1%前後」が一つの基準になってきたという印象です。

資金計画を立てる際の目安

• 変動金利の現在の目安：1.0%前後
• 試算に使うおすすめ金利：1.2%（上振れリスクを考慮）
• 固定金利（フラット35）：3%台まで上昇
• 今後の想定レンジ：1.5〜2.0%まで上昇する可能性もある

同じ8,000万円を借りると、月々いくら変わる？

実際の数字で見てみましょう。
約3年前と現在を比較すると、その差は決して小さくありません。

毎月約3万円、年間では約35万円の差。 数字にすると、あらためてインパクトがあります。

参考までに、アメリカに住む親族に聞いたところ、現在30年固定で5.78%の住宅ローンを利用しているとのことでした。それと比べると、日本はまだまだ低金利と言えるのかもしれません。

新しい住宅ローンも続々登場

金利が上がる中、金融機関側も新しい商品の開発を進めています。 40年ローン・50年ローンが一般化しつつある中で、最近注目しているのが 住信SBIネット銀行の「期日一括返済併用型住宅ローン」（ハイブリッド型）です。 担当の方から直接説明を聞いたばかりの、出来立て商品です。

住信SBIネット銀行 ハイブリッド型住宅ローン 概要

• 対象エリア：東京23区・横浜市・川崎市・大阪市
• 対象物件：担保評価額1億円以上のマンション
• 借入額：最大3億円
• 担保評価額の50%を据え置き（最後に一括返済）
• 選択肢：現金返済・売却・再融資（住み替え時）

簡単に言うと、住宅価格の一部を最後まで返済せずに残しておくことで、 毎月の返済額を抑える仕組みです。

個人的に興味深いのは、対象エリアが東京23区・横浜・川崎・大阪市に限られている点。 これは金融機関が「このエリアであれば、20〜30年後のマンションでも一定の資産価値が残る」 と考えているからこその商品設計だと思います。 言い換えれば、「住み替え」を前提とした住宅ローンとも言えます。

返済総額だけを見れば一般的な住宅ローンより高くなることがほとんどですが、 住宅ローンは単純に金利の高い・低いだけで選ぶものではありません。

年収の何倍まで借りていいの？実際の事例

ここ数ヶ月で実際に住宅ローンを組まれたお客様の事例をまとめてみました。

世帯年収	借入額	年収倍率
1,000万円	5,780万円	5.8倍
1,100万円	7,000万円	6.4倍
1,600万円	9,800万円	6.1倍
2,370万円	1億2,800万円	5.4倍
2,800万円	2億円	7.1倍
5,000万円	7,600万円	1.5倍

こうして並べてみると、EM Laboのお客様は比較的堅実な借入をされる方が多い印象です。

もちろん例外もあります。年収2,800万円のご家庭は年収の約7倍の借入をされましたが、 購入された物件はその後、上階住戸が数千万円高く成約しており、結果的には満足されているご様子でした。 また、1.5倍のお客様は都内での生活に疲れ、リモートワークを活かしてリゾート地に転居されました。

借入倍率の数字だけでは、その人にとっての「正解」はわかりません。 大切なのは、数字の背景にあるライフプランです。

結局、一番大事なことは

「どれくらい借りられるのか」「買った方がいいのか」「賃貸の方がいいのか」。 この問いへの答えは、その人が何に幸せを感じるかに尽きると思っています。

• 不動産で資産形成をしたいのか
• 安心できる住まいを持ちたいのか
• 家族との時間を大切にしたいのか

幸せの軸は人によって違います。
私たちの仕事は、その軸を一緒に整理することです。

EM LABOが一緒に考えること

• この物件ならどの金融機関が合うか
• 金利・団信・保障のバランスはどうか
• 将来のキャッシュフローはどうなるか
• 住み替えを視野に入れるなら、どんな組み方があるか

必要であればFPの先生にも相談しながら、まだ見えていない将来の支出も含めて一緒に検討します。 そして、その答えを不動産という形に落とし込んでいく。 そんなお手伝いができる会社でありたいと思っています。

住宅ローンは物件購入のハイライトです。
家を買うことはもちろん大切ですが、
その先の暮らしが無理なく続いていくことの方が、もっとずっと大切。

「低金利が当たり前」の時代は、少しずつ変わってきました。 だからこそ今は、「どの物件を買うか」と同じくらい、 「どの住宅ローンを選ぶか」が大切な時代になっています。