囲い込みを解消し、家賃保証付きで高値売却を実現！

2025.03.062025.03.19

不動産売却で最も大切なのは、市場に正しく情報を届け、適切な価格で販売することです。しかし、残念ながら他社による囲い込みにより、本来の価値が評価されず、売れ残ってしまうケースがありました。

今回の事例では、弊社が販売戦略を見直し、家賃保証会社付きのオーナーチェンジ物件として販売し、査定価格より高値でスピード成約した成功例をご紹介します。

⚠️ 本実績の掲載については、事前にクライアントの承諾を得ております。

個人情報が特定されないよう、また不動産業法上の守秘義務を遵守するために、十分な配慮のもと一部情報を伏せております。

物件概要

エリア：中央区
物件種別：1LDK分譲マンション
物件タイプ：オーナーチェンジ
売却期間：約25日
査定方法：比較事例法、収益還元法の２種類で査定
査定額 vs 成約価格：査定額 6,280万円 → 約4.8%アップの6,580万円で売却
購入者はどんな人？：個人投資家（現金購入）

売却のポイント

・他社で6ヶ月間売れ残り、囲い込みされていた
元の仲介会社がレインズに未掲載の状態で販売していたため、買主候補に情報が届かず、6ヶ月間全く動かない状況でした。

・管理移管時、前の管理会社による「保証契約の解除」が発覚
管理会社が交代する際、なぜか保証会社との契約が解除されていたことが判明。保証なしの物件では買主にとってリスクが大きく、売却が難しい状況でした。

・保証会社と交渉し、追加費用なしで「家賃保証復活」を実現
弊社が保証会社と交渉を重ねた結果、追加費用なしで保証契約を復活。そのため、「保証付きオーナーチェンジ物件」として再販売できる状態になり、買主にとっても安心材料となりました。

・販売価格を300万円アップし、市場の適正価格で売却
市場調査の結果、当初の売り出し価格よりも200万円高く設定しても十分引き合いがあると判断。レインズやポータルサイト20以上に掲載し、一気に情報を拡散しました。

・販売開始から7日で購入者決定、スムーズな成約へ
囲い込みが解消され、適正価格で市場に公開したところ、販売開始からわずか7日で購入者が決定しました。

・売却後の確定申告も弊社がワンストップで対応
売主が非居住者のため、確定申告の手続きも弊社がサポート。売主様の負担を最小限にするために必要書類の準備は税理士と連携して行いました。また、イーエム・ラボが納税管理人となり、固定資産税の支払いや確定申告後の源泉徴収税の還付金の代理受け取り手続きを行いました。

今回の売却施策とは？

✔️ 適正な価格設定と市場分析
中央区エリアの駅近物件であり、表面利回りが多少低くても、エリアにこだわる投資家にとって魅力的であると判断し、売却価格を適正化。

✔️ 多角的な販売戦略で市場にしっかり届ける！
レインズへの掲載をはじめ、at home・ホームズ・業者間サイト（ATBB）など、多方面に情報を発信。さらに、英語での情報提供も行い、海外投資家にもアプローチしました。

✔️ スピード売却を実現！
囲い込みを解消し、適正価格で市場に公開した結果、7日で購入申し込みが入り、25日で成約へ。

✔️ 透明性のある進捗報告とサポート
定期報告は2週間ごとに実施し、問い合わせ状況や市場の反応をリアルタイムで共有。売主様にとって、安心して売却を進められる環境を整えました。

✔️ 契約交渉とリスク管理の徹底

買主が外国籍のため、契約書を事前に共有し、しっかりと理解いただいた上で契約。
設備表は交付せず、契約不適合責任を免責とする特約を設定し、売主のリスクを最小限に。
税理士との連携で確定申告サポート＋源泉徴収税の還付手続きまで行い、売主様の負担を削減。

スムーズな売却成功のため

・囲い込みを解消し、適正価格で市場に公開。
・保証会社との交渉で「保証付きオーナーチェンジ物件」として売却。
・販売開始7日で申し込み、25日でスピード成約！
・確定申告までワンストップ対応で、売主様の手間を最小限に。
・買主仲介業者に初めから墨消しした賃貸契約書、評価証明書、賃借人の入居時申込書をお渡しして、購入判断しやすいように準備。

私たちが大切にしているのは、オーナー様の「想い」や「これまでのご苦労」にしっかり寄り添うこと。不動産は単なる物ではなく、それぞれのオーナー様のストーリーがあります。だからこそ、売却活動を進める際も「どのような形で手放したいのか」「どんな方に受け継いでほしいのか」など、一つひとつのご希望を大切にしながら進めています。

また、売却が完了した後もオーナー様の負担を減らせるよう、確定申告のサポートや必要書類の準備までワンストップで対応しています。「売却が終わったらそこで終わり」ではなく、最後までしっかり寄り添い、次のステップへ安心して進んでいただけるようサポートするのが、私たちのポリシーです。

もし、今「なかなか売却が決まらない…」「本当にこの価格で売って大丈夫？」「信頼できる仲介会社にお願いしたい」と思われているオーナー様がいらっしゃれば、ぜひ一度お話をお聞かせください。

不動産のプロとして、そして「売主様の良きパートナー」として、心を込めてお手伝いさせていただきます。